La Fondation pour le Logement des Défavorisés publie son rapport annuel 2026 sur le mal-logement

Mal-logement en France : un constat alarmant pour le secteur immobilier

Le rapport de la Fondation pour le logement des défavorisés, publié le lundi 2 février, dresse un état des lieux sans appel de la crise du logement en France. Difficultés d'accès au logement, conditions d'habitat dégradées, obstacles au maintien dans un logement décent, blocages des parcours résidentiels : « tous les signaux sont au rouge ». Cette situation multidimensionnelle touche directement 4,2 millions de personnes non ou très mal-logées, tandis que 12,3 millions d'autres se trouvent fragilisées par une crise qui s'intensifie. Face à cette réalité, le secteur immobilier se trouve confronté à des enjeux sociaux qui interrogent profondément son modèle.

Les chiffres révèlent l'ampleur d'une précarité aux multiples facettes. Plus d'un million de personnes vivent dans un habitat indigne, et 643 000 sont contraintes de se faire héberger chez des tiers. Ce dernier groupe comprend un « noyau dur » de personnes âgées de 17 à 59 ans hébergées par des non-apparentés directs sans le souhaiter, ainsi que des adultes de plus de 25 ans revenus vivre chez leurs parents après une période d'autonomie résidentielle, faute d'accès à un logement abordable. S'ajoutent également les jeunes non-étudiants de plus de 25 ans n'ayant jamais pu quitter le domicile familial par manque de moyens, symptôme d'un marché du logement devenu inaccessible pour toute une génération.

La précarité énergétique frappe quant à elle 12 millions de personnes, tandis que 1,118 million de Français sont privés de logement personnel. Parmi eux, la Fondation estime à 350 000 le nombre de personnes sans domicile fixe, qu'elles soient en hébergement d'urgence, en CADA, en abri de fortune, à l'hôtel ou à la rue. Un chiffre en « hausse » selon l'organisation, qui témoigne de l'aggravation continue du mal-logement dans l'Hexagone. Plus dramatique encore, plus de 2 000 enfants se retrouvent à la rue chaque soir, illustration la plus criante d'une crise qui ne cesse de s'aggraver et dont les causes structurelles appellent une analyse approfondie.

Ces chiffres alarmants soulèvent une question essentielle pour les professionnels de l'immobilier : quels sont les facteurs à l'origine de cette dégradation continue de l'accès au logement en France ?

Les facteurs structurels d'une dégradation continue

Si la stratégie du Logement d'abord a produit des effets significatifs - 710 000 personnes à la rue ou hébergées ont accédé à un logement social, une pension de famille ou un logement en intermédiation locative depuis 2018 - , ces avancées restent fragiles. Le taux d'attribution de logements sociaux à des ménages sans domicile a quasiment doublé entre 2017 et 2024, passant de 4 % à 8 % des attributions. Toutefois, dans un contexte de baisse globale des attributions et de hausse du nombre de demandeurs, la probabilité qu'un ménage sans domicile obtienne un logement social dans l'année diminue paradoxalement, tout comme celle de tous les autres demandeurs. Cette situation illustre les limites d'une politique qui peine à suivre le rythme de la demande.

La croissance du parc HLM a, selon le rapport, « diminué » depuis 2017 sous l'effet conjugué d'un ralentissement de la construction et d'une érosion du parc existant. Certes, l'année 2025 a semblé montrer un léger rebond, le nombre de logements sociaux financés passant de 85 000 en 2024 à environ 95 000 en 2025 (hors ANRU et Outre-mer). Cette progression, soutenue par la baisse des taux d'intérêt du Livret A et par une ponction de l'État légèrement atténuée - ramenée de 1,3 à 1,1 milliard d'euros par an - repose toutefois principalement sur la montée en puissance des Prêts Locatifs Sociaux (PLS), les segments les moins sociaux du parc. À l'inverse, la production de logements très sociaux de type PLAI (Prêt Locatif Aidé d'Intégration) poursuit son repli, mettant en lumière un déséquilibre structurel qui questionne la capacité du secteur à répondre aux besoins des ménages les plus précaires.

À ces difficultés s'ajoute la question cruciale de la précarité énergétique, aggravée par des politiques publiques instables. La suspension de MaPrimeRénov' a constitué, selon le rapport, « un signal désastreux pour les acteurs du secteur ». D'après le baromètre du médiateur de l'énergie, 35 % des ménages déclaraient avoir souffert du froid pendant au moins 24 heures dans leur logement au cours de l'année, parce qu'ils avaient réduit le chauffage pour limiter la facture (27 %) ou en raison d'une mauvaise isolation (32 %). L'été dernier, 49 % des ménages interrogés ont souffert de la chaleur, en hausse de 7 points en un an, notamment à cause des canicules de l'été 2025. En 2024, selon les sources de l'Anah, seulement 95 809 logements ont été aidés pour un montant total de 2,486 milliards d'euros, des chiffres qui soulignent l'ampleur des efforts restant à fournir pour répondre à cette urgence sanitaire et sociale.

Face à l'ampleur de la crise révélée par ce 31ème rapport annuel, le secteur immobilier se trouve à la croisée des chemins. Pour inverser la tendance, la Fondation préconise plusieurs axes d'intervention : faire du logement une composante centrale de la protection sociale, prioriser la production de logements très sociaux pour relancer la politique du Logement d'abord (construction neuve, recyclage de bâtiments, récupération d'espaces urbanisés), et réguler les marchés via l'encadrement des loyers, le bail réel solidaire et une fiscalité renforcée sur les logements vacants et résidences secondaires. Elle appelle également à soutenir les élus locaux engagés sur ces enjeux.

Si les professionnels de l'immobilier ne peuvent seuls résoudre cette crise structurelle, leur implication reste déterminante. L'année 2026 marquera-t-elle un sursaut collectif ou une nouvelle dégradation ? La réponse dépendra de la capacité de tous les acteurs à transformer ces recommandations en actions concrètes.